今年の4月からリフォーム版長期優良住宅認定制度が開始予定です。
これは、しっかりとした住宅には単純に家が税法上では22年で原価償却されていくのではなく、
住宅資産のストック(蓄積)をしていこうという政策の一環と考えられます。

認定の手続きは新築版長期優良住宅認定制度と同じで性能評価機関で審査を受けて各自治体の窓口から申請します。

それでは、まず長期優良住宅にした場合のメリットを見てみましょう。

【メリット】

1.所得税の住宅ローン控除
現在の法制度ですと、控除対象限度額が一般住宅なら4000万円のところ、長期優良住宅なら5000万円となります。
10年間の最大控除額は一般住宅なら400万円のところ、長期優良住宅なら500万円となります。
※中古物件を購入してリフォームする場合などでローンを組んだ場合

2.フラット35Sの利用も可能
新築の長期優良住宅と同じく、リフォーム物件においてもフラット35Sの利用が可能で、
今なら金利が最長10年間0.3%の引き下げが可能です。

3.補助金
リフォーム前の中古住宅を購入し、「リフォーム版長期優良住宅」の性能を満たすリフォーム工事に対し、
200万円を上限に補助金の申請も可能となっております。
※・補助率1／3、上限100万円／戸。すべての評価項目においてＳ基準（※）相当
と認められる場合は、上限200万円／戸とすることを可能とする。

4.この制度があれば新築と同じく、住宅性能表示制度を引用し、中古住宅を購入する際性能表示された住宅であれば、
安心して購入を検討する事が出来るメリットがあります→高く売れやすくなる

ホームズ君　よくわかる耐震　より引用

長期優良住宅にした場合は上記以外にも税制の優遇などがありメリットが大きいですが、デメリットもあります。
デメリットもご確認ください。

【デメリット】

1.ホームインスペクションや申請にはコストがかかる
補助金を受けるには必須のホームインスペクション(住宅診断)を受けるために費用がかかります。
リフォームに適した物件かどうか審査するホームインスペクションはその度合いにより一件当たり数万円から十数万円～数十万円かかります。
また、ホームインスペクターによっては技術にムラがあり、見落としなどの危険性があります。
プラスして申請関係では5～10万円前後の費用がかかると考えてください（一戸建て住宅の場合）。

2.平均工事費
先行した2年間の試行期間中の築20～29年の物件の平均工事費は775万円と決して安くはありません。
また、1981年以前の物件は耐震改修を行うとさらに金額的にもハードルが上がります。

3.見えない劣化や住まい方との不一致(自宅をリフォームの場合)
リフォームしていない部分など(例：戸建の場合基礎や躯体など、マンションは共用設備など)の劣化はそのまま進むので
劣化具合によってリフォーム後にさらに継ぎ足し継ぎ足しでリフォーム費用がかさむことや、
高齢の方などは子供が独立した後の広めの家で独居になるリスクなど実際の住まい方と家の大きさが一致しないリスクがあります。

4.物件選びの難しさ(購入からの場合)
築25～30年以上経っているような建売住宅の場合は建物の中心部分である躯体がかなり朽ちていることが多いように思います。
この躯体が朽ちているとそもそも構造段階で住宅としての機能が失われている可能性があります。
また、マンションも共有設備は建売同様の年数が経過するとかなり劣化します。
その共有部分が劣化すると後々の修繕積立金の大幅な増加やリフォーム部分以外の内部・外部の劣化が要因で資産価値の目減りが想定されます。

以上の観点をふまえ、リフォームやリフォーム版長期優良住宅もご検討ください。
レリーフではいち早くこのリフォーム版長期優良住宅に対応するべく、すでに各工務店に職人の確保などが可能か働きかけています。

関連記事

住宅ローン減税についてのご案内【住宅を建てられた方向け】

日米欧諸国の住宅価格などの比較で見える住宅事情

【質問にお答えします】家(建物)の中古物件の資産価値や時価の評価法について