【毎月の返済額はチラシの表示では足りていないことが多い】

よく不動産屋さんのチラシで「毎月の返済額は○○円、今のお家賃と比較してみてください」
といったフレーズと、毎月の返済額が記載されたモノを見かけたことがあると思います。

【参考例】

これを見ると4420万円を銀行で金利0.725%で借り入れた場合の返済額が記載されています。
しかし、もちろん家の維持コストはこれだけではありません。

【正しい毎月の必要返済額の求めかた】

正しい毎月の返済・維持費の計算式は次の通りです。

家の毎月の返済・維持費＝住宅ローン返済額＋固定資産税・都市計画税＋修繕費

上記金額と今の家の家賃を比較することが大事です。
その際、家の家賃には更新料を上乗せすることも忘れずにお願いいたします。
更新料は2年に1回で家賃一か月分であれば家賃÷24で算出します。

【固定資産税・都市計画税の算出方法】

【固定資産税】

【土地】
今は各自治体で固定資産税路線価という固定資産税の基準になる価格がネットで閲覧できます。
横浜市の固定資産税路線価
なお、この価格は公示価格の70％が目安とされています。決して購入価格ではないことに注意してください。

【家屋】
家屋の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき再建築価格方式により行います。
これは、評価対象の家屋と同一のものを、評価時点にその場所に新 築するものとした場合に、必要とされる建築費（再建築価格）を求め、
これに家屋の建築後の経過年数による減価等を行って求めていく方法です。

これは、新築であれば正確には建築後に税額算出のため、価格評価の調査がありますが、まずは新築価格で見積ってもよいと思います。

この土地と家屋の金額に税率1.4%をかけたものが固定資産税額です。

なお、新築は当初3年間は固定資産税が半額になるといった政策があります。
さらに、長期優良住宅という基準の家にすると半額期間が5年に延びます。

この長期優良住宅にした場合はフラット35という全期間固定金利の金利が0.3%、10年間下がるなど極めて優遇されますので
ぜひ、家のグレードが上がって返済・維持費の面でも有利になりますのでご検討下さい。

【都市計画税】

また、土地が都市計画法という都市を効率的に発展させようという法律上の分類で市街化区域という
地域の場合はさらに土地と家屋に0.3%の都市計画税がかかります。市街化区域かどうかは不動産屋さんに聞くのが良いと思います。

【維持費の算出方法】

【戸建て】

10年100万円(目安)

維持費は戸建てはそれぞれの判断に任せられます。最初に長期優良住宅などグレードの良い家にすると維持費のコストも
さほどかからなくなる場合があります。逆に安い家ですと、劣化が早い場合があります。

【マンション】

管理費・修繕積立金・駐車場料など

レリーフが中古マンションをおススメしない理由の一つがこのマンションの維持費です。
マンションの老朽化に伴って、年々管理費や修繕費が上がっていくことが多いため、だんだんと負担感が増していきます。
リノベーションなどしても内部の構造・躯体・上下水道などの配管・共用部分の劣化は進みます。

平均して13年に一度は大規模修繕が必要になります。その際の負担はこちらも60～120万円程度といわれており、築年数が古いほど増えていく傾向があります。
この積立計画が甘いとマンションの劣化が進み、住み心地は悪くなり、管理組合の会合は紛糾し、資産価値などに影響が出ます。
マンションの場合は積立計画などがしっかりしているマンションをお選びください。