今日は持ち家とマンションの資産価値について考えてみたいと思います。

【三大都市圏のマンション価格は年々上昇中】

一般的に近年人気があるのが駅近くのマンションです。
その理由として管理人がいるので管理の簡単さや防犯面、老後のすみかとしてなどが挙げられると思います。

また、資産価値としてもマンションは区分所有で建物を鉄筋などの素材で作る場合が多いので、
木造の戸建に比べて価格が下落しづらくて資産価値が落ちにくいというイメージがあります。

現実には昨年一年間でマンション価格は首都圏で7.7％上昇しています。

(東京カンテイホームページhttp://www.kantei.ne.jp/news/cate01_m.php?category_no=3　より引用)

そして、近年の人気からかマンションと戸建の価格差が縮小しマンションの割高さが顕著になって来ました。
http://allabout.co.jp/gm/gc/453482/
人気があるのとは別に、価格の高騰の一因にはマンションの場合は鉄筋など資材の高騰などもその一因として挙げられます。

しかし、個人的にはマンションの人気の理由に対してもう一度検証がいるのではないかと思っています。

【マンションの価格は下がりづらい、は本当か？】

一般的にマンションは資産価値が下がりにくいといわれていますが、
図のように築年数が15年以上経ってくると築0～5年の物件と比較しても価格が約半減していることがわかります。
ちなみに築0～5年の物件も中古です。

(資料：東日本不動産流通機構「築年数からみた首都圏の不動産流通市場」より引用)

【税金面でも有利なのは戸建て】

また、固定資産税・都市計画税の税制面でも戸建てと比較して不利です。

(OPEN HOUSE ホームページ　http://oh.openhouse-group.com/feature/20141112/　より引用)

よく、税金対策で一戸あたりの土地の面積が狭いマンションが有利という話がありますが、鉄筋コンクリート造などのマンションは高い評価額になり、
少なくとも固定資産税や都市計画税では税金面では有利にはならないようです。

【年々増える修繕積立金や管理費が重荷に】

そして、修繕積立金も重要です。
大規模修繕はおおよそ13年に一回のペースで行われます。この修繕費は、築年数が古くなるごとに増えていく傾向があります。
そして、戸建であれば修繕の回数や周期や価格は自分の裁量でコントロールできますが、
マンションでは管理組合で決めますので個々人の自由には出来ません。このあたりも、不安定な要素です。

堅牢な鉄筋造、しっかりした管理体制、大きな機械式駐車場などは築年数が経つにつれて修繕費の大幅な増加につながることもマンションでは珍しくありません。

また、いままで戸建の建物は評価額が下がりやすい状況でしたが、以下の文章のように、
これからは建物の価値をしっかり見ていこうという取り組みが国主導で始まろうとしています。

【戸建ての建物の資産価値が認められる時代へ】

「住宅市場ではこれから、画期的な構造改革が始まる。中古一戸建ての評価手法を、国が根本的に見直そうとしているのだ。
これまでのように20～25年で建物の価値をゼロとみなす慣行を改め、30年、40年と築年数が経過しても、
一定の住宅についてはしかるべき評価が行われる市場を創ろうという試みである。「築年数にかかわらず、実際上の価値を測ろう」ということだ。」
（2013年11月16日　日本経済新聞電子版から引用）

(国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」の参考資料より抜粋)

見えづらくて申し訳ありませんが、この赤い点線が住宅投資総累計で青い棒が住宅資産額です。
この差がアメリカのように埋まっていけば、今でさえ土地が高くなっている神奈川で建物価格もしっかり見てもらえるようになります。

思えば、昔の日本の家は木造ながら築100年という家も珍しくありませんでした。
そして世界最古の木造建築も日本の法隆寺です。そういった良い木造建築物の資産価値を見直すのは、
もともと日本にあった建築の在り方から、高度経済成長期のスクラップアンドビルド方式に変わってしまった後の、原点回帰のように感じられます。

以上の観点から、資産価値の面でも今はマンションの人気が高いですが今後の長期のトレンドは優良な戸建住宅かな、と感じています。

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